Все ремонтные работы можно систематизировать следующим образом.
Текущий ремонт. Его работы связаны с изменением облика эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.
Простой косметический ремонт. Это восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов, включающее в себя переклейку обоев, перекраску стен и потолков, окраску окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовку и покрытие полов лаком. Например, вместо обоев применяют на-брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, а при окраске потолков используют латексно-акри-ловые краски, заменяют наличники, плинтусы и пр.
Капитальный ремонт. При этом изменяют облик эксплуатируемого помещения за счет новых конструктивных элементов.
Простой капитальный ремонт. Кроме работ текущего ремонта: демонтаж и замена конструктивных элементов и инженерных систем водоснабжения, канализации и электросетей, а также настилка покрытий полов и штукатурные работы.
Сложный капитальный ремонт. К работам капитального ремонта добавляют элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и пр.
Реконструкция — изменение облика и функционального назначения эксплуатируемого помещения. Например, изменение планировки квартиры новым собственником, приспособление комнат под другие нужды. К этой категории работ относят капитальный ремонт несущих конструкций помещений: замену и усиление перекрытий, замену перегородок и т. д.
Отделка помещений. Этот вид работ в последние годы получил широкое распространение. Он связан с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации, — «без отделки». Отделка помещений включает в себя все предыдущие виды работ, в том числе реконструкцию, так как зачастую заменяют все только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.
Приведенная классификация, разумеется, достаточно условна. Указанные виды работ отличаются степенью сложности, но все они требуют грамотного подхода к технологическим этапам.
Для проведения сложных ремонтно-строительных работ понадобится специальная документация. Основные документы — проект и смета, а также договор с производителем работ (подрядчиком). Дополнительные документы — это различные согласования.
До начала проектных работ необходимо провести обследование квартиры. Лучше это сделать совместно с представителем фирмы (подрядчиком). При этом должны быть выполнены точные обмеры, обследовано состояние стен, полов и потолков, инженерных коммуникаций и электропроводки, а также других элементов помещения. Даже если ремонт проводится собственными силами, наличие чертежей или эскизов, например по переносу электроточек (выключателей и розеток), поможет правильно спланировать работу, а главное, выполнить ее без ошибок и более качественно. Проектная документация позволит определить точное количество материалов — вы сможете приобрести их перед началом работ и не тратить время на дополнительные закупки. При изменениях в планировке квартиры понадобится дополнительное согласование документации в городских службах, а это возможно только при наличии проекта. К работам, требующим подобного утверждения, относятся:
- устройство и переоборудование туалетов и ванных комнат;
- перенос и разборка перегородок;
- перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- перенос и устройство дверных проемов;
- устройство и переоборудование тамбуров;
- остекление балконов и лоджий.
Появление этого документа было вызвано прежде всего большим количеством «варварских ремонтов», которые проводились жильцами в различных домах. Подобные ремонты из-за нарушения несущих конструкций могут привести здания в аварийное состояние.
Таким образом, ремонт и перепланировка помещений квартиры должны быть обоснованы с технической точки зрения — возможно ли проведение данных работ, не нарушат ли они конструктивной и функциональной целостности дома. Именно поэтому при проведении подобных работ вам необходима профессиональная разработка и согласование проекта, в состав которого должны быть включены:
- чертежи с точными обмерами существующей планировки квартиры; демонтажные планы, где указаны сносимые конструкции или элементы;
- чертежи новой планировки с указанием возводимых конструкций или элементов, отметками уровней пола и потолка, необходимые пояснения по монтажу отдельных узлов и конструкций;
- развертки по стенам, планы-раскладки отделочных материалов по всем поверхностям квартиры (полы, потолки);
- чертежи и эскизы разводки системы отопления с привязкой отопительных приборов (если планируются такие работы);
- планы электромонтажа с привязками мест установки выключателей, силовых и слаботочных розеток, всех видов светильников и других приборов;
- план привязки сантехнических приборов и оборудования;
- ведомость отделочных материалов и комплектующих.
Перечисленный выше состав проекта может быть частично сокращен или дополнен новыми разделами в зависимости от сложности ремонта. Главное в нем — предельная ясность и конкретность, чтобы у производителя работ не возникло затруднений в ходе ремонта. Подробная документация дает определенную гарантию правильного планирования работ, соблюдения заявленных сроков ремонта и минимизации финансовых расходов.
Составление сметы. Смету разрабатывают, как правило, вместе с проектной документацией. Расчет сметы могут выполнить как авторы проекта, так и подрядчики, приглашаемые для производства работ. Выбор подрядчика можно произвести на основе конкурса (тендера). В итоге такого конкурса (а это может быть сравнение смет) вы определите ту организацию, которой можно доверить ремонтные работы.
Критерием выбора должна быть не только итоговая стоимость, необходимо учесть еще некоторые факторы:
- степень проработки сметной документации;
- опыт и качество работы фирмы (или бригады строителей), которые можно определить при осмотре уже сданных ими объектов;
- длительность существования фирмы, наличие лицензии на проведение работ;
- гарантийные обязательства на выполненные работы, которые определяются российским законодательством сроком в один год;
- условия предлагаемого «Договора-подряда».
Степень детализации сметного расчета, представленного подрядчиком, очень важна, так как она позволяет регулировать взаимоотношения в течение всего времени ремонтных работ. По условиям договора между заказчиком и подрядчиком, как правило, оговаривается определенная периодичность расчетов. Обычно их производят по окончании каждого месяца, либо каких-то отдельных видов строительных работ.
Для того чтобы заказчик мог контролировать реальное выполнение тех или иных этапов работ, необходимо, чтобы смета позволяла выделить эти этапы из общего сметного объема. Другими словами, в смете должна быть детально отражена суть технологических операций и процессов строительства, определены их физические объемы и приведена стоимость единицы каждой работы.
Желательно, чтобы в сметных показателях были указаны стоимость материалов и величина заработной платы рабочих. Укрупненные сметы, предоставляемые строительными фирмами, часто не содержат такой информации и не дают возможности детально контролировать ход работ и сдачу-приемку их этапов. Правильно составленная смета — документ, в котором можно не только получить уточненную стоимость ремонта, но и провести некоторую ее коррекцию с целью сокращения затрат. Например, при отказе от дорогостоящих работ или замене некоторых материалов на более дешевые. Это потребует изменений в проектной документации, но в конечном итоге ремонт квартиры подвергнется процессу оптимизации.
Читайте также: отделка мансарды гипсокартоном
